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表題登記って?表題登記は必要なの?

【表題登記とは?なぜ表題登記をする必要があるのか?】

登記とは土地や建物が自分の所有物であることを誰に対しても主張することのできる国が管理してるシステムなんです。


例えばノートや鉛筆などは値段も安い物ですから自分で所有したり名前を書くことによって、自分の物なんだと誰にでも主張できますよね。誰でもしてることです。

ところが土地や建物に名前を書くといっても特に土地は不可能に近く、そこに住んでいるからその人の所有とは限らないのです。
財産としてとても価値があるものなのに、自分の物であることがハッキリとしないのはとても不安ではないですか?

そこで財産を守るという視点から不動産登記法という法律が考えられ、登記システムが構築されました。(土地家屋調査士は表題登記の分野でそのシステムを影から支えています)

この法律によって法務省管轄下の登記所が不動産所有者から申請された書類を厳重に審査して、その結果真の所有者であると推定された場合に登記簿に所有者と記載され、今後誰に対してもこの不動産は自分の物だと主張出来るようになりました。

ここからがちょっと解りづらいのですが、登記は2ステップの作業に分かれていまして、土地家屋調査士がおこなう表題部の登記と司法書士がおこなう権利部の登記です。
表題部の登記は何かと言いますと、物件の状物理的データ(所在・家屋番号・構造・床面積・地番・地目・地積)を記載したものです。
権利部お登記は何かと言いますと、物件に付随しているデータ(誰の所有か・どんな追加権利がつけられているのか)を記載したものです。

加除式のバインダーを考えて頂けたら解り易いと思います。
表題部の登記によって、表紙に物件固有データが記載されたバインダーが出来上がります、これによって初めて管理ができますし、他の物件と区別することができます。
権利部の登記はバインダーに綴じる用紙で、順番に綴じていけばいいのです。

このように表題登記とは自分の不動産のバインダーを作る作業なのです!!

また不動産もずっと同じ姿のままではなく、所有者の意向によって利用目的が変わったりと変化していくものです。
その変化に応じて登記簿も修正を加えていかないと修正前の登記簿と変更が生じた不動産の間にズレが生じてしまいます。
例えば登記簿に畑と記録されているのに実際は宅地として利用されていたら、登記簿を閲覧した人はあれ?と思いますよね。

取引や相続などが発生した場合にその時の不動産の状況と登記簿の記載事項にズレがあると問題になります。
特に相続で変更を加えた所有者の方が亡くなった場合は大変です、なぜなら変更を加えた過程や該当物件の歴史を知っているのは大体死亡した所有者だけで、他の家族の方は全く覚えていないか、もしくは全く知らないと言う場合が圧倒的に多いいからです。
これが境界の場合ですと近隣の方を巻き込んだ問題になることもしばしばあります。

この様な問題が起きないように土地や建物に何か変更が生じたら、その都度土地家屋調査士に相談し変更の登記(建物表示変更登記、土地地目変更、土地分筆登記、土地地積更正登記など)を申請しておくことが将来において問題を生じさせることなく安心して暮らせる秘訣です。

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